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二手房交易的8個詳細流程,二手房交易的10大經典騙局!【買二手房必看】


金思維裝飾為大家分享關于二手房交易常見的騙局,以及二手房交易的詳細流程!


一、二手房交易的十大騙局


二手房交易的十大騙局


1、“晚10點”弱點營銷


我猜你很可能被無良中介忽悠過,但一定不知道中介行業有句行話,叫“今天你逼單了嗎?”中介每天都有簽單壓力,為了保證快速成單,經常會使用逼單方式給買賣雙方施加壓力。其慣用策略就是只要能帶買方看房,不管看完房子后時間有多晚,都會第一時間將雙方分開,以能夠快速達成交易防止對方被別人撬走為理由,讓雙方完成支付定金的交易行為。一旦完成了這一行為,買賣雙方即可被利益捆綁,誰也不敢私自違約。為什么是晚上10點之后?因為在這個時間段之后大多數人體能都會下降,思考能力、判斷能力、應變能力相較白天都“弱爆了”。


2、公房、經適房交易有隱患


在調查的日常房屋交易糾紛中,很大一部分跟已購公房及經濟適用房有關。在公房案件中,很多因為房屋自身不能交易但雙方誤以為可以交易從而簽訂合同。買賣雙方或許對此無知,但中介一清二楚,只是為了促成交易賺取中介費,他不會事先將隱患講明罷了。鑒于公有房屋的情況比較復雜,在簽訂合同前,買賣雙方一定要到原主管單位去核實清楚,再簽訂合同,千萬不要完全相信中介的調查,當你遇到不一定盡心竭力核實房屋情況的中介時,很有可能最終掉入陷阱。

尤其是公房,一定要在取得登記表或其他審批文件后再簽訂協議,絕對不能一邊申請批準一邊簽訂合同,更不能先簽再申請。另外,關于經濟適用房的交易,買方一定要嚴格核實合同條款中約定的內容,這些內容涉及到了合同是否有效以及過戶的方式。


3、抵押“套”你沒商量


民事法律范疇內抵押權屬于物權,合同屬于債權。在法律效力上,物權優于債權,所以在具體司法實踐中如果房屋被設定了抵押權,該權利要優先于合同相對人要求過戶的權利。當賣方聯合中介惡意違約拒絕過戶時,經常會用惡意抵押的方式阻止買受人要求過戶的訴求。在購買房屋時一定要查看房屋產權證上是否有房管局的抵押登記專用章,并盡量去房管局核實房屋抵押登記情況,在及時了解相關信息后再決定是否簽訂合同。


4、權屬關系須分清


買賣之前,一定要查清該房屋是否存在共有權人。如存在共有權人,共有權人的同意出售證明為本合同的附件,具備同等法律效力。出賣人最好保證房屋不存在繼承、離婚、合伙等與共有權有關的任何糾紛,如因共有權糾紛使房屋被異議登記、凍結過戶、查封等導致無法過戶,出賣人應承擔由此造成的違約責任。在二手房買賣糾紛中,出賣人經常惡意使用“共有權糾紛策略”,將房屋拖入訴訟中導致房屋不能及時過戶,從而達到逼迫買受人同意漲價的目的。這是一種以合法民事行為掩蓋違法民事目的的手段,所以必須在合同中明確約定,一旦出現共有權糾紛,出賣人必須對此承擔全部違約責任。


5、首付款“分水嶺”


在二手房買賣過程中,首付款的支付是交易博弈過程中的一道分水嶺,因為從這一天起買方將一筆巨款交給了對方,從此就喪失了主動權。說的再明白一點就是,因為支付了一大筆錢,買方隨著時間的推移,心態會變得越來越急躁,這時大多數的賣方因為得到了這筆錢,心態反而會變得很踏實,不急不慢的推進合同履行。當博弈心態發生變化,大多數買方在實際履行中會逐漸變成求著賣方協助履行,有句俗話叫“上趕著不是買賣”。如果這時出現房價快速上漲,無疑,賣方違約的概率就會變大。


6、貸款辦理最易“撕破臉”


二手房買賣貸款過程是一個極易發生糾紛的環節。首先,貸款程序本身比較繁瑣;其次,中介機構不能盡職盡責的履行居間服務義務,可能會出現拖延辦理情況;最后,買賣雙方在貸款流程的配合中不夠默契,溝通不夠及時,導致時間延長。貸款辦理環節也是任何一方采取實際違約行為時,經常使用的節點。說通俗點就是,在這個時候是雙方最容易撕破臉的階段,所以,在貸款辦理業務上,你必須萬分小心。


7、“一條龍服務”設陷阱


中介替你辦理過戶、網簽,你覺得省事?想得簡單!很多人不清楚在網簽前,中介可以單方面在自己的操作系統內給買賣雙方進行“草簽”。“草簽”與正式網簽的區別在于被“草簽”的房子處于待審核階段,只有中介在自己的操作系統內點擊“網簽確認”鍵后,該信息才能正式提交到建委房產過戶主管部門的網站系統內,完成網簽的全部操作。“草簽”的副作用在于,一旦交易房屋被“草簽”,如果房產中介拒絕解除,買賣任何一方很難單獨通過主管部門自行解除。因此,在交易中,買賣中的任何一方,為了防止對方毀約“跑單”,就會伙同中介“草簽”,導致另一方被捆綁在不利境地。為了防止這種情況出現,你最好在合同條款中加以約束。


8、過戶乃“驚險的一跳”


在辦理購房資質審核、房屋價值評估、網簽、公證授權、銀行貸款簽約、解抵押、繳稅、產權過戶等事項之前,任何一方同一天連續三次拒接對方電話或24小時內未回復對方電話,而導致前述事項無法按預定時間辦理的,你就要當心了。買賣房產,除了雙方本身密切配合之外,還需要相關第三方的大力協助,因此在這個環節中如果買賣雙方任何一方,故意拖延欲想逼迫另一方答應漲價或降價的要求,另一方往往會陷入無計可施的被動局面。而到了房屋所有權轉移階段,也就是大家所說的“過戶”階段,常被稱為“驚險的一跳”。這一步的完成標志著交易所涉的房屋所有權人,由賣方變成了買方,在整個交易中買賣雙方主導地位由此發生變化,由賣方主導轉變成了買方占據有利地位。正是因為這些特殊性,這一步極易成為買賣雙方以及中介方矛盾的爆發點。


9、當心“惡人先告狀”


在買賣雙方約定的過戶期限屆滿時,如買方未按照約定的付款時間及數額支付購房款,則喪失催告賣方配合辦理房屋所有權變更(即過戶)的權利。若在前述情況下,買方仍用各種方式催促賣方配合辦理過戶,則賣方在收到其催告通知后,便可根據本合同約定,行使合同解除權。在起草合同時大多數人都會犯的同一種錯誤是,自認為彼此之間心里都明白,寫在合同上都是大白話,沒有任何意義。但當糾紛發生后起訴到的法院時,法官往往會以合同條款約定不明,不具備實際履行可能等原因駁回一方的訴訟請求。在虛假房源糾紛案件中,總是有一類惡人會首先告狀,自己沒有付清購房款還要動用各種方式去騷擾賣方要求配合過戶,在這種情況下,賦予賣方合同解除權是十分必要的。


10、從來就沒有什么“最佳買賣時機”


房屋具備商品屬性,能否升值是交易者必須考慮的問題之一。因此常常有人疑問:什么時候是買賣二手房的最佳時機?牛市?熊市?還是政策調控截點前后?事實上,大家都明白,虛假房源糾紛并不好規避。


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二、二手房交易的詳細流程


二手房交易是指已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易。二手房是相對開發商手里的商品房而言的,是房地產產權交易二級市場的俗稱,包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。那么二手房交易的詳細流程及注意事項呢?


二手房交易的詳細流程 


第1步:買賣前的產權審核


擔心買到產權有瑕疵的房子,是買家們不敢進行自主交易的一大原因。但做足前期準備工作,這一問題也將不是問題。首先,要仔細查看業主的房產證,注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人,在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;其次,看購房時的相關憑據,比如購房發票、契稅發票等,作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。


風險提示:此環節最大風險即是產權瑕疵問題,所以在交定金之前,必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態,也有可能因為有債務糾紛而處于查封狀態,而一旦房屋產權有問題,交易即宣布無效。


第2步:交定金與簽合同


看好房子,確定房屋產權后,交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個小小的環節,交定金也是有竅門的。房子動輒上百萬,以5%計算定金額度也能達到5萬元。所以當交易進行到這個環節時,請多留個心眼。如果你看中的房子還在按揭中,定金最好不要直接交到業主手中,而應該交由第三方監管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方,則可以簽一個簡單協議,約定贖樓完畢之后給定金賣方,需注明“交給監管第三方則視為賣家收訖,賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的,視為違約”。如果沒有可信賴的第三方,定金最好交由銀行監管。具體做法是:買賣雙方到銀行去簽一份監管協議即可,約定在交易中心完成遞件手續后,劃撥到賣家賬戶上。

一般來說,在交定金的時候會簽一份預約買賣合同,示范文本可以在深圳市國土房管局網站上下載。合同至少需要約定物業地址、成交金額、交樓時間、違約金和違約責任等,具體條款見示范文本。


風險提示:


1.當下樓價上漲,買家如想防止賣家毀約不賣,可交足額定金或約定高額違約金,提高違約成本。但定金或違約金不得高于成交金額的20%;

2 .賣家有可能以定金在監管未拿到手為由毀約賣樓,所以預約買賣合同中應注明“交由第三方監管即視為賣方收訖”;

3 .為避免交樓前業主存在拖欠費用等現象,你需要簽一份交房保證金協議,約定從定金中扣除1萬元左右的保證金。在查驗家具、電器完好,水電、物管等費用繳清,鑰匙交接完畢之后,再退還保證金。


第3步:贖樓


贖樓是一門大學問,不同贖樓方式費用不同、供樓時間不同、面臨的風險也不同。一般來說,贖樓是業主方的責任。贖樓有兩種操作方式:其一,業主通過擔保公司,向銀行借款贖樓,產生的是0.8%的擔保費用,以及0 .4%的短期贖樓利息,等買家房產證出來之后,再到銀行做按揭;其二,買家通過擔保公司向銀行做按揭,銀行再將贖樓款打給賣家,其中只需要產生擔保費,但買家需要提前供樓。“出于風險考慮,買家最好采用前一種方式贖樓。通過后一種方式,可節省0.4%的短期贖樓利息,但如果交易終止、賣家悔約不賣或是房屋存在產權問題,買家將陷入被動境地。”美聯物業按揭部總監王青說。這里邊還有一些小竅門:如果通過同行轉按揭,上述費用少不了,但可以節省不少時間。另外,擔保公司與銀行有對接的關系,比如某個擔保公司對應的銀行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何選擇擔保公司,可到打算辦按揭的銀行咨詢,否則先行選擇擔保公司可能要空跑一趟。


風險提示:因贖樓產生的風險,為此環節中最大。買家拿現金贖樓或自己通過擔保公司向銀行貸款贖樓,都是不可取的方法。如果發生交易因意外原因終止、房屋被查封等問題,買家會冒風險。記者采訪的幾位中介按揭部專家,均認同“兩筆款贖樓”,即業主自己通過擔保公司向銀行借款。


第4步:付首期及資金監管


除了產權問題之外,自主交易需要擔心的第二大問題就是資金監管。事實上,資金監管目前已成體系,買賣雙方按照既成規定來做,風險很小。無論是通過何種方式交易,首期款必須放銀行監管。


具體操作是:買賣雙方到銀行簽一份資金監管協議,然后各自在銀行開一個賬戶,約定在買家過戶完畢、拿到新出的房產證之后,首期款打給賣方。如果交易順利完成,銀行會把款項打給賣方;如果中間出現問題交易終止,則把首期款再打回給買方。銀行提供此項服務,一般會收取單筆500元左右的監管費,但如果你是通過要按揭的銀行辦理資金監管,則可以省去這筆費用。


出于公平角度考慮,銀行會要求買賣雙方在簽監管協議時就在放款書上先簽字,這樣放款時買賣雙方不需要親自到銀行,也能避免買家到時候不配合放款給賣家帶來困擾。


風險提示:


1.買家要保證首期款通過獨立的第三方進行監管,避免資金風險。用首期款為賣家贖樓更是險上加險。

2.倘若放款書沒有提前簽字,賣家在買家過戶完畢之后要及時催促解凍首期款,避免“人走茶涼”。


第5步:簽訂買賣合同


在交定金環節,記者已經提前知會:自主交易可以先簽訂一個“書面協議”,這個協議與普通的中介的居間合同非常類似,只是缺少了中介那部分內容。其格式可以參考中介的居間合同,或者直接到深圳市國土房管局網站的“信息公開”欄目的房地產管理相關下載處,下載《深圳市二手房預約買賣及居間服務合同(2008版示范文本)》作為參考。簽訂書面協議時,最主要要關注四個方面,是產權情況、房產總價、交易稅費及日期,其中要注意的是書面協議里面要明確交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要,像交定金、過戶、交樓時間,確定日期才能夠保證交易順利進行,例如規定贖樓要在45天內做完,首期款在簽完合同內7天做銀行監管等。


交付首期之后,就可簽訂國土房管局的正式二手房買賣合同。深圳市房地產經紀行業協會(下簡稱房協)的相關負責人告訴記者,自主交易雙方可以在任何能夠上網的地方,上到房協的網站,注冊并填寫相關內容,經過共4個工作日的確權及辦理時間后,就可以直接到房協(福田區景田東路36號潤豐園小區一樓)去領取,完全免費。據該負責人介紹,目前房協已經取消了中介代打合同的資格,不過還是有中介通過公司端口代打二手房合同并收取一定費用。記者了解到,這個費用并不固定,一般是180元以上,多的更有三四百元。


風險提示:


1.如果房產有共有權人,要讓共有權人一同簽字,避免后面出現共有權人不同意出售導致交易存在失敗的可能。

2.如果有租約的,應該讓租客簽訂放棄優先購買權的證明,避免租客以侵犯優先購買權為由導致交易失敗。

3.如果房產有較為貴重的家私家電,最好在附表中對家具家電的情況加以詳細描述,例如家具家電的品牌、新舊程度等,有必要的話還可以附上家具家電的照片,以防交房時出現貨不對板的情況。

4.如果該房產附有戶口,要在簽訂合同時寫明戶口遷出的日期及違約條件。

5.要明確違約責任,特別是在目前房價上漲的情況下,業主違約的幾率增大,明確違約責任才能保障自己的權益。


第6步:選銀行和辦按揭


如果不是一次性付款,買家還需要到銀行做按揭貸款。去銀行做貸款申請需要買賣雙方到場,要帶上身份證原件、收入證明、買賣合同。申請貸款時直接找到銀行的客戶經理,說要做房產按揭,他就會幫忙處理。一般來說當天就能夠確批復。但有時候也會出現貸款額度不能達到預期的情況,像評估價高的銀行需要再評估,一般會延長二三個工作日。不過在辦理按揭前,買方需要自己心里有個數,如果房產樓齡較新,例如是在2000年以后入伙,因為評估價比較高,貸款一般可以貸到八成。如果是在2000年以前的房子,那么貸款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的銀行監管,也可以在申請按揭時同時辦理,免得來回跑腿。


至于銀行的選擇,中介人員推薦說四大國有銀行的貸款額度會較寬松,而且辦事效率會高一些。至于利率是否能下浮,每家銀行執行的政策基本一致,所以并不需要更多考慮。


風險提示:


1 .如果貸款額度達不到預期,買家需要做好支付更多首期款的準備,否則交易不成將造成違約。

2 .目前二套房貸有收緊趨勢,有可能出現貸款批不下來的情況,那么為預防該情況發生后雙方發生糾紛,可以在合同中約定解決方法,例如是解除合同還是賠償違約金等。


第7步:過戶及交稅


去過戶時,需要到房產所在地的產權登記中心去辦理過戶手續。買賣雙方需要帶上身份證原件、房產證原件、二手房買賣合同。一般遞件后,拿到回執業主就可以讓銀行放之前監管的定金。至于辦證時間,關內是5個工作日出新證,關外寶安也是5個工作日,龍崗則是20-30個工作日(2000年以前的舊證是30個工作日,2000年以后的新證是20個工作日)。交稅時,如果合同約定是各付稅費,那么兩人必須同時到場;如果是業主實收,就只需要買家到場。至于拿新證,一次性付款就可以直接拿新的房產證;如果是按揭貸款拿的就是房產證復印件,銀行也會自動去國土房管局辦理抵押手續,在5個工作日后放尾款給業主。


風險提示:


1.房地產的風險責任,產權轉移前由轉讓人承擔,產權轉移后由受讓人承擔。也就是說過戶后房屋出現損害等風險,是由買方承擔的,所以買方需要在過戶前仔細確認房子是否有質量問題。

2 .目前房價上漲,有業主會以虛假債務為由讓法院查封房產,讓過戶期間的房產交易終止,買方可以在合同中增加一條條款,約定如果在過戶中因業主原因房產遭到查封,那么視為業主違約,必須承擔違約責任。


第8步:后續事項


交房一般就涉及物業、水電、有線電視、燃氣等交接,如果房產內部還有家具家電,還要核實清楚是否有被更換或搬走,最終業主才交鑰匙,正式完成交易。而上述的水電等交接,就要分別到管理處、水務局、有線電視臺、供電局等部門去辦理,雙方應準備好房產證復印件、身份證等,部分區域像羅湖區,辦理水電交接的時候也許要提供抵押合同,交易雙方最好在去之前打電話進行咨詢,以免來回跑動。最主要的是之前有簽訂《交房保證金協議》,如果房子內部家具家電完整,就交回給業主保證金。如果家具家電確實有缺失,那么經過雙方協商后可以在保證金里面進行抵扣。


風險提示:


1.如果交房時家具家電出現損壞甚至被搬走,而交房保證金無法彌補時,買方通常很難找到賣家去索賠。所以最好在當初約定交房保證金時,盡量把保證金的數額做大。

2.戶口問題也是交房時容易忽視的地方,所以在交房前,最好在房屋所在地的公安局查閱業主的戶口是否已經遷出。


詳細的二手房交易流程圖


二手房交易的詳細流程



以上就是金思維裝飾為大家分享的關于二手房買賣交易流程,以及二手房交易常見的騙局,希望大家在買二手房的時候注意!!!


本文關鍵詞:二手房交易的流程!

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